Exemples LMNP

Illustrons un investissement LMNP

L'hypothèse est la suivante.

Vous gagnez  50 000 € par an et êtes marié avec 1 enfant. Vous décidez de préparer votre retraite en investissant dans un bien immobilier et de le louer meublé.

L'investissement LMNP est le suivant :

Immobilier : 155 000 € HT
Mobilier : 11 000 € HT
TVA : 37 000 €
Frais de notaire : 11 000 €
Frais de commercialisation : 21 000 €
Loyers versés TTC : 10 700 €

Vous avez choisi un prêt in fine de 20 ans à un taux de 5,5%. Vous amortissez l'immobilier en moyenne sur 35 ans et le mobilier sur 10 ans.

Principes LMNP

Que se passe-t-il les 20 premières années dans le cadre du LMNP ?

Nous allons calculer le résultat fiscal du LMNP qui correspondra au montant que vous mettrez sur votre feuille d'imposition en année pleine. 

Or, nous savons que le déficit d'exploitation n'est pas reportable sur les revenus globaux mais reportable pendant 6 ans sur les BIC de même catégorie.
Ce déficit est ici de :  1 595 €.

En conséquence, vous avez 1 595 € de déficit d'exploitation et 5528 € d'amortissement épargné les 10 premières années, puis 4428 € les 25 années suivantes.

Calcul de la rémunération non fiscalisée perçu à compter de la 20ème année dans le cadre du LMNP

Au bout de 20 ans, vous avez terminé votre crédit. Vous allez donc percevoir des revenus. Seront-ils fiscalisés et si non pendant combien de temps ?

Vous percevez 10 7000 € HT par an. Vous avez épargné ou à consommer 198 000 € d'amortissement.

Chaque année, jusqu'à épuisement des 198 000 €, vous pourrez percevoir 10.700 € sans aucune fiscalité. Le LMNP vous permet donc de percevoir, pendant 18 ans, 10 700 € sans fiscalité.

Calcul de la plus-value dans le cadre du LMNP

Au bout de 8 ans, vous souhaitez étudier la possibilité de vendre votre bien. Le bien a été acquis 198 000 €. Vous le vendez 250 000 €. Votre plus-value est donc de 52 000 €.
Le possédant depuis 8 ans, vous bénéficiez d'un abattement de 10% par année au-delà de 5 ans. Ici, ce sera un abattement de 30%.
Votre imposition sur la plus-value se fera sur la base de 36 400 € et sera d'un montant de 10 556 €.

CONCLUSION :

Par votre investissement LMNP, vous avez sereinement préparé votre retraite. A terme, vous augmentez vos revenus de 10 700 € en évitant totalement l'impôt sur le revenu pendant 18 ans.
Après les 18 ans, vous optez pour le Micro-BIC pour votre LMNP. Dans ce cas, les revenus de votre LMNP ne seront imposés qu'à hauteur de 3 103 €.