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Le LMNP SCELLIER, LMNP CENSI-BOUVARD ou le LMNP de l'article 199 sexvicies du CGI

La loi de finances 2009 a créé un nouveau statut LMNP (loueur de meublé professionnel). En effet, par l'article 199 sexvicies du CGI, le statut de LMNP s'est vu adjoindre un statut de LMNP défiscalisant. Cet article a été modifié par le décret n°2010-421 du 27 avril 2010. Depuis, il s'agit de l'application pure et simple du dispositif SCELLIER à la location meublée.

Le Principe :

Le statut du LMNP défiscalisant reste le même :

•  acquisition d'un bien immobilier
•  que vous meublez
• et mettez en location tel quel.

Les avantages :

Une fois l'investissement fait, vous pouvez déduire 25% de votre investissement de votre impôt sur 9 années linéaires, l'année de livraison comptant pour la première année. Cela signifie que, si vous êtes livré le 31 décembre d'une année, l'économie d'impôt joue pour cette année là pour la totalité. Comme pour le SCELLIER , l'assiette de calcul de l'avantage fiscal est limité à 300.000 €.

Les conditions :

L'investissement LMNP SCELLIER ou CENSI-BOUVARD ne concerne que :

• les résidences pour personnes âgées type EHPAD ;
• les résidences étudiantes ;
• les résidences de tourisme classée.
  

L'investisseur LMNP SCELLIER doit céder à bail commercial pendant une période minimale de 9 ans à un organisme de gestion.

Attention, l'investissement LMNP défiscalisant concerne bien le LMNP. Vous ne pouvez être LMP et bénéficier du LMNP SCELLIER.

Enfin, l'amortissement ne pourra se faire que pour la valeur du bien dépassant les 300.000 €. 

A noter, il est possible de cumuler un LMNP CENSI-BOUVARD et une Loi SCELLIER

Un exemple :

Supposons un couple payant 10.000 € d'impôt. Ils souhaitent se constituer un patrimoine de rapport pour avoir des revenus à la retraite. Ils investissent donc dans un LMNP défiscalisant.

Pour cela, ils achètent pour 500.000 € d'EHPAD ou de résidences étudiantes.

Leur Tranche marginale d'imposition à la retraite sera de 30%. Ils vont donc percevoir 120.000 € de revenus non fiscalisé pendant 4 ans, soit une économie d'impôt de 50.520 € plus les 75.000 € de départ, soit 125.520 €.S'ils n'avaient pas fait un investissement LMNP défiscalisant, ils auraient amortie la totalité, soit 420.000 €. Ils auraient alors fait une économie d'impôt totale de 126.000 €.

 A cela peut s'ajouter les intérêts produits par les 25.000 € de TVA qu'ils auront bien entendus placés à 4% annuels pendant les 25 ans les séparant de la retraite soit au total 42.800 €. Le gain total est alors de 168.320 €.