Principes LMP
Lorsque vous investissez dans un Loueur de Meublé, vous n'achetez pas un bien particulier, vous adoptez un statut. Le statut de Loueur de Meublé Professionnel, ou LMP, permet de bénéficier de nombreux avantages fiscaux et patrimoniaux. Il implique également un certain nombre d'obligation.
Les obligations du statut LMP : Loueur de Meublé Professionnel
Trois conditions sont à remplir pour accéder au statut de LMP :
- l'inscription au RCS (registre du Commerce et des sociétés)
- des recettes TTC égales ou supérieures à 23 000 €
Avantages LMPLe RCS :
L'inscription au RCS pour l'obtention du statut de LMP, peut être refusée par le Greffe du Tribunal de Commerce. En effet, la location meublée est considérée comme une activité civile sur le plan juridique mais commerciale sur le plan fiscal. Si ce refus vous est opposé, pas d'inquiétude. L'administration fiscale n'oppose pas le défaut d'inscription pour obtenir le statut de LMP. Il vous faudra simplement produire la preuve du refus du Greffe. Si vous décidez d'adopter le statut de LMP en tant qu'associé d'une société, vous aurez une immatriculation au RCS du fait de la forme commerciale de la société.
La condition de recettes ou de revenus :
Pour que le statut de LMP soit accordé, il faut que l'activité de loueur de meublé soit conséquente. Il a donc fallu mettre une barre.
Cette barre est fixée de la manière suivante :
- des recettes supérieures aux revenus du foyer fiscal
Ici, il faut faire attention à plusieurs points pour que le statut de LMP vous soit accordé.
D'abord, le premier terme de l'alternative parle de recettes TTC. Il s'agit donc des loyers que vous recevez avant toute déduction. Ce terme de l'alternative est utilisé lorsque aucun revenu n'est retiré de l'activité du fait d'un emprunt. Par exemple, vous acquérez un bien pour 600 000 €, qui vous procure 24 000 € TTC de recettes, mais 20 000 € de déficit. Il n'y a aucun revenu mais il y a des recettes suffisantes pour adopter le statut de LMP si l'autre terme de la condition est rempli.
Ensuite, il faut que ces mêmes recettes soient supérieurs aux revenus du foyer fiscal. Les revenus visés sont ceux considérés comme traitements et salaires, rente viagère etc... Cela n'englobe pas les revenus fonciers.
Si nous reprenons notre exemple, si vos revenus sont inférieurs à 24 000 €, vous pouvez adopter le statut de LMP
Peut-on adopter le statut de LMP dès le premier investissement ?
Il est possible d'adopter le statut de LMP dès le premier investissement dès lors que toutes les conditions sont remplies. Il faut alors faire attention aux dates...
En effet, la limite de 23 000 € TTC est calculée pro rata temporis. Donc, cela fait 1916,66 € par mois ou 63,02 € par jour. Vous êtes censé, sauf preuve contraire, exercer votre activité dès le jour de votre immatriculation. Supposons que vous vous immatriculez le 1er septembre de l'année en tant que Loueur de Meublé Professionnel. Il vous faudra alors réaliser des recettes minimales de 121 jours x 63,02 € = 7383,42 €.
Il est donc plus prudent soit de se prévoir une marge suffisante pour ne pas risquer la requalification, soit de s'immatriculer au bon moment et pas trop tôt. Ce dernier point est d'autant plus important lorsque vous décidez de faire l'opération via une SARL.
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