Les avantages du LMP
Voilà !! Vous venez de faire L'investissement qui vous permet d'adopter le statut de Loueur de Meublé Professionnel (LMP). Bravo... Merci et alors ? Qu'est-ce que je fais ? Qu'est-ce que cela m'apporte ? Voilà les questions essentielles pour voir l'intérêt d'un tel statut.
Il y a cinq avantages dans l'adoption du statut de Loueur de Meublé Professionnel :
- La déduction de certains frais la première année du statut LMP
- Le sort des déficits d'exploitation
- L'imposition des plus values
Les autres avantages sont communs aux deux statuts de loueur de meublé : LMP ou LMNP
- L'amortissement des biens acquis
- Le report indéfini de l'amortissement
- La création de revenus peu ou pas imposés
- La TVA (voir le statut LMP)
La déduction de certains frais.
Un certain nombre de frais sont déductibles dès la première année d'adoption du statut de LMP. Il s'agit des honoraires de notaires, des droits de mutation et d'enregistrement, des commissions d'intermédiaires, des frais d'adjudication et des frais d'insertion et d'affiche. Mais aussi, avec beaucoup plus de prudence, des frais de commercialisation qui correspondent à la commission que vous versez à l'intermédiaire intervenu pour l'acquisition.
Supposons l'investissement LMP suivant :
Prix du foncier : 500 000 €
Prix du mobilier : 50 000 €
Frais de notaires de mutation etc... : 35 000 €
Frais de commercialisation : 45 000 €
L'investisseur pourra déduire de ses revenus la somme de 80 000 € soit une économie d'impôt de 32 000 €.
Cet aspect est très intéressant dans certains cas :
- Revenus importants une année donnée
Principes LMP
Le sort des déficits d'exploitation dans le cadre du LMP
Lors d'un investissement, vous allez avoir des recettes et des dépenses d'exploitation, i.e. avant amortissement, qui seront traitées selon la comptabilité des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
Le solde va créer soit un revenu soit un déficit. Que va devenir ce déficit ?
Nous avons vu que, dans le cadre du Loueur de Meublé Non Professionnel (LMNP), ce déficit, dit déficit d'exploitation, est reportable pendant 6 ans sur les revenus de la même catégorie.
Mais, dans le cadre du LMP, loueur de meublé professionnel, le déficit suit un autre chemin. En effet, votre statut de Loueur de Meublé Professionnel, vous permet d'imputer ce déficit sur votre revenu global.
Prenons l'exemple suivant :
| Recettes | | Dépenses |
Loyer | 26 000 € | Frais Comptable
| 3 000 € |
| | Taxe Professionnelle | 1 000 € |
| | | Intérêts d'emprunt
| 36 000 € |
Déficit | 14 000 € | | |
Les 14.000 € de déficit vont venir s'imputer sur votre revenu global soit une économie d'impôt de 5.600 € au maximum, grâce au statut de LMP. Exemples LMP
L'imposition des plus-values
En étant LMP, Loueur de Meublé Professionnel, vous accédez à un avantage très intéressant qu'est la plus-value.
Si vous exercez l'activité depuis au moins 5 ans ET que les recettes sont inférieures à 250 000 €, vous n'avez aucune plus-value à payer.
Si vos recettes sont supérieures à 250 000 € tout en étant inférieures à 350 000 €, vous serez partiellement imposé sur la plus-value.
Par exemple, vous avez une plus value de 50 000 € et vos recettes sont de 325.000 €. Quel sera le montant de la plus-value imposée ?
Montant de la plus value x [(350 000 - le montant des recettes)/100 000 ]
20.000 x[(350 000 - 325 000)/100 000¬] = 5000 €
Ces 5000 € seront traités comme des plus-values long terme ou court terme selon le cas.
Attention, l'administration fiscale considère que le délai de 5 ans appliqué à l'activité s'applique aussi à la détention du bien vendu.
La transmission de l'activité
La Location Meublée Professionnelle impliquant un patrimoine immobilier important, il est essentiel de connaître le régime de la transmission. Le régime décrit ci-dessous n'est applicable que pour le LMP.
D'abord, le LMP bénéficie du régime de faveur de règlement des frais de mutation. Cela signifie que le successeur peut :
- bénéficier d'un différé de paiement de 5 ans
- bénéficier du fractionnement du paiement sur 10 ans par échéances semestrielles.
Les sommes alors versées sont déductibles des recettes de l'activité. Ensuite, il est possible de bénéficier d'un abattement de 75% sur la valeur des biens.
Il s'agit d'un pacte « Dutreil ». Des conditions sont à remplir :
- Le défunt doit avoir détenu l'entreprise pendant 2 ans
- Les héritiers ou légataires doivent signer, pour eux et leurs ayants-causes, un engagement de conservation de la totalité des biens affectés à l'exploitation pendant une durée de 6 ans.
- L'un des héritiers ou légataires doit poursuivre effectivement l'activité pendant 5 ans.
Ces contraintes sont faibles par rapport aux avantages que le LMP procure.
L'Impôt Sur la Fortune : ISF
Sous certaines conditions, les biens affectés à l'activité de LMP sont exclus de l'assiette de calcul de l'ISF.
Les conditions sont les suivantes :
- L'inscription au RCS (registre du Commerce et des sociétés)
- Des recettes TTC égales ou supérieures à 23 000 € ET que les revenus tirés de l'activité soient supérieurs à la somme des autres revenus catégoriels.
La condition alternative suffisante pour l'IR devient cumulative pour l'ISF.
Tous ces avantages font du LMP un investissement judicieux pour réduire son imposition (IR et ISF), et se constituer des revenus complémentaires tout en prévoyant une succession à moindre frais
Etude LMP
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